資產配置迎來窗口期！理財客瞄向商辦市場，誰將成爲流量神話？
本文來源：時代財經 作者：盧泳志
在變幻莫測的大環境下，期貨、股票、基金、P2P、商業保險、商鋪……如此多的投資產品，哪個更靠譜？
2022年以來，隨着各種理財產品收益減少，銀行理財、債券、股票、基金、信託、期貨、私募等理財產品收益萎靡，一時間，手握重金的理財客“無從下手”。
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目前，房產仍然是風險相對最低，投資收益較高的產品。其中，商辦物業一直都是樓市裡一項重要的投資品類。從16年前的“限外令”，到6年前的“326”新政，國內圍繞商辦物業的調控整體處於緊繃狀態。
近日，深圳市悄然放開港澳居民購買商辦物業的資格。在大灣區加速融合的背景下，此次取消“限外令”，對深圳商辦物業來說是個重磅級的利好，整個商辦市場也將再次迎來“春天”。
“限外令”取消，商辦市場釋放新信號
關於投資，香港人對於投資商鋪向來情有獨鍾，“收租”觀念非常強。香港地產界流傳着這樣一種說法——投資住宅、別墅是銅；投資寫字樓是銀；而投資商鋪則是金。
在香港人眼裡，商鋪是可繼承的資產，一鋪養三代。商鋪和古董一樣，越老越吃香、越值錢。一個商圈發展成熟、人流不斷增加，商鋪的租金收益也隨之逐年遞增，商鋪價值也水漲船高。
香港客戶在深圳商辦市場扮演着重要角色，一半以上的香港客戶都是通過中介渠道購買商辦產品。“限外令”後，港澳人士需要以公司名義才能購買深圳商辦物業，香港客戶投資意願遭到一定抑制。
“限外令”所指《深圳市國土局關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》，於2007年7月發佈，明確境外機構只可購買辦公類商品房；港澳臺地區居民和華僑只能購買一套用於自住的商品房。
“限外令”的出臺有效遏制港資、外資等潮涌國內樓市。因此，深圳商辦市場自2011年以來一直較爲平穩，香港客戶的投資減少是其中最重要的一個因素。
如今，“限外令”鬆綁，香港客戶可以不用註冊公司，以個人名義買商辦物業，如公寓、寫字樓、商鋪。屆時，深圳商辦市場很可能一改此前平穩態勢，恢復曾經的“繁榮”。
目前，北京、上海、深圳等一線城市商辦市場的調控政策依然嚴格，包括限定最小分割單元、限定銷售對象等細則，一定程度抑制了需求的釋放。
實際上，商辦物業的底層邏輯是投資品，需求更依賴市場的流動性，這也意味着政策槓桿作用更加有的放矢，隨着流動性的釋放有望放大需求的實際體量。
以廣州爲例，目前廣州是唯一放開商辦限購政策的一線城市。據廣州中原數據顯示，2018年廣州兩次商辦政策小幅鬆綁，推動次年商辦小戶和商鋪全年成交面積156萬方，同比上漲66%；而在中指研究院統計的數據中，隨着廣州於2020年全面鬆綁商辦物業，當年末廣州商辦產品均價34797元/平，上漲29%。
因此，可以看出本次深圳放開港澳居民購買商辦物業的資格是一個積極信號，這說明政策已開始關注商辦市場。在全國市場，一線城市一直有引導作用，商辦市場有望迎來鬆綁。
投資商辦成資產配置最優解之一
作爲單價最高的業態，商辦物業擁有盈利能力強、成長性高、可延展性廣等特點，是一條優質賽道。近十年，全國商辦面積複合增長率均超過10%，商辦類企業數量接近2500萬個。
隨着一二線城市房價企穩，國內資產配置的思路逐漸向發達國家靠攏。根據標準普爾家庭普爾配置的4321法則，保值、增值部分分別佔比四成、三成，其中，回報率高的商辦資產將是一個重要選項。
現階段，金融產品持續震盪的較高風險，結合較爲寬鬆的貨幣環境，使商辦資產很容易實現高於存款利率的超額收益。目前，商辦物業回報率普遍達到4%-5%，一些核心城市的優質商圈回報率更遠在均值之上。
目前，國內成熟商圈穩定的租金回報，是商辦物業備受青睞的原因之一。據中指院數據，2023年上半年，由全國重點城市100條商業街商鋪爲樣本標的構成的百大商業街商鋪平均租金爲24.33元/平方米。
除了高回報率，目前，無論是政策優化的預期，還是資產配置的趨勢，助力商辦市場信心回升的因素正在增多。
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2023年初，商務部指出，將圍繞“改善消費條件，創新消費場景，營造消費氛圍，提振消費信心”及早謀劃，並把全年定位爲“消費提振年”。
在消費提振的大背景下，街道的煙火氣迴歸，而街區商業被認爲重要載體。爲此，多地結合本地特色資源，建設更加完備的基礎設施，營造多樣化的消費場景，鼓勵夜間餐飲、運動、文化娛樂等活動，豐富市民夜間生活，持續激發消費潛能。
在一位機構人士看來，無論政策會否持續優化，未來商辦資產的競爭仍將愈加白熱化。不僅需要項目對便捷性、成熟度、輻射範圍提前預判、規劃，更需要吸引力強的消費服務內容，以“主題性”帶動“話題性”，持續維持項目的熱度。
揭秘商業的流量密碼？
在未來高度分化的商辦市場裡，一度創造流量傳奇的龍湖商業，爲人們提供了一個價值投資的解決方案。
例如，在長沙濱江金融中心龍湖打造的龍湖鉑金島，定位爲“快享慢活24小時城市新聚場”，打造濱江商業新地標—微醺不夜島。開業三天，長沙鉑金島現場的客流量便達到約1.5萬人次，一舉震撼“星城”，整體招商率約92%，品牌首店率約30%。
還有杭州濱江鉑金島，當年一面市就成爲杭州商鋪的“人氣王”，不僅178間商鋪被迅速搶光，還創出了杭州濱江區的商鋪價格新高，更是全杭州5年商鋪開盤銷售金額紀錄。如今，週末商圈日均客流達到約6.5萬，招商率連續四年超過99%+，截至目前招商率99%，投資回報率7%-9%。
而龍湖在合肥打造的車橋新界，則造就合肥夜經濟消費新地標，奇幻的燈光打在斑駁的牆面上，配上熱門餐廳、網紅咖啡店、音樂節、燈光秀等元素，營造出獨特的消費體驗，讓車橋新界火速出圈。94.46%的招商率、超90%的開業率、開業3天客流量21萬+、累計銷售額1260萬……多項數據也從側面印證了車橋新界的火爆程度。
這是市場對龍湖產品力、品牌力的充分認可，一系列數據的背後商業流量密碼，在於龍湖多年來對區域市場的精準研判，以及對於產品的準確把控，更是包含商業在內的龍湖綜合實力的體現。
截至2023年6月底，龍湖商業已進入全國32座城市，累計開業運營商場達81座，運營總建築面積爲762萬平方米，整體出租率95.4%，合作品牌超6500家，戰略合作品牌超400家。
除了行業領先的自持商業，龍湖銷售型商業也廣受追捧。目前，龍湖的銷售型商業包括“鉑金島”和“星街”兩大產品，各有特色又相輔相成。其中，鉑金島是區域流量消費座標，打開全業態的情景商業；而星街則是24H網紅流量街區，是以體驗式消費模式爲主導下的商業街區。
針對鉑金島、星街等商辦物業，龍湖推出專門協助商家優質運營的⻰商薈，包括VIP優先權、運營服務、宣傳推⼴、定製物料等4⼤專屬升級權益，可以針對⻰湖街區戰略聯盟商家推出的全套權益⽅案。
除此之外，爲了回饋廣大龍湖商辦項目的投資者，龍湖還開啓了第二屆金秋“車商節”。從9月17日至9月30日，全國61個龍湖商辦項目、超200餘城車位將開啓“鉅惠到底”“限時嗨搶”模式，商辦額外最高95折、車位額外9折優惠，以真金白銀實力“寵粉”。
擇址南京江北正核雨山路板塊的鉑金島，打造24小時全業態開放式街區，10號線雨山路地鐵上蓋，聚攬八方客羣；14處連橋，25處垂直電梯、扶梯，與天街無縫銜接；更有強制客流動線，進入天街、大型超市，均必經鉑金島。此外，項目獨有3首層設計，極大實現層層如首層，鋪鋪是街鋪，給予店鋪更強的昭示性。
咸陽龍湖彩虹PARK，作爲咸陽首個網紅開放式商業街區，還未開業就吸引超多網紅前來打卡，日均訪客3000+，商家入住率超80%，主場體育、柚米生鮮、麥當勞、711等多家國內外一線大牌爭先搶駐，繁華不落幕。彩虹音樂節、逗趣脫口秀、炫酷燈光秀等人氣活動持續獻映，火爆出圈紅極咸陽。一期商超龍入口龍頭鋪，清盤在即，二期招商火熱進行中！
還有成都光年熙街和成都煥城鉑金島，成都光年熙街位於東進主軸東大街之上，行政學院TOD正核，緊鄰14萬方龍湖地標級驛都天街，並且坐享2/9雙地鐵日均約100萬客流。在售建面約30-90㎡金鋪一經面世即受到市場追捧，7-8月均爲區域商辦銷冠！
成都煥城鉑金島作爲成都第二座鉑金島，落子東安湖南岸CAZ核心區，與約14萬方東安天街互補，打造24小時全時段運營。其產品均爲20-80㎡全時全業態小金鋪，可分可合，運營靈活多變；同時1樓商鋪佔比達60%，門店主力店大多以特色餐飲和零售配套爲主可以輔以酒吧、自由集市等實現外擺經營，街區365天24小時全時態開放，營造個性化、體驗化、沉浸式、社交性購物消費新體驗，打造城市青年未來生活中心。